Loi Carrez

Loi & décret

Loi N°96-1107 du 18 décembre 1996

Art. 46
Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou cette fraction de lot.
La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fraction de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’aquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délais d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure à plus d’un vigtième de celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.
L’action en diminution de prix doit être intentée par l’aquereur dans un délais d’un an à compter de l’acte authentique, constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Loi N°96-1107 du 18 décembre 1996

Art. 4.1
La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons,marches et cages d’escalier, gaines, embrasures des portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80mètres.

Art. 4.2
Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas prises en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’art. 4-1.

Art. 4.3
Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendue, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat.

Sanctions

L’exigence de l’indication de la superficie est assortie d’une double sanction au bénéfice exclusif de l’acquéreur :

• Une action en nullité de l’acte en cas d’omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date authentique de vente.
• Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte, ; elle doit être intentée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.

Observations

Deux observations importantes :

• L’obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).
• Le vendeur n’a pas l’obligation de recourir aux services d’un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien.

Attention !
Produire un certificat par lot.

Attention !
Le vendeur peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession. Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différances ont été constatées par rapport aux surfaces indiquées sur les plans, des actions en diminution de prix ont été intentées. Le recours à un professionnel est conseillé pour sécuriser les transactions.

Attention !
Sa duré de validité n’est pas limité dans le temps, sauf en cas de travaux modifiant cette superficie.

Attention !
Si la surface est supérieure à celle mentionnée dans l’acte et à la différence des dispositions du Code Civil, le vendeur ne pourra pas prétendre à un supplément de prix pour l’excédent de mesure.

« Par contre le recours en responsabilité à l’encontre du professionnel qui a effectué le mesurage est possible. Il faut savoir que dans ce cas il n’y a pas de tolérance et que le vendeur peut intenter une action dans un délai de 10 ans ».

Les tolérances admissibles pour un mesurage effectué par un professionnel dans les règles de l’art sont de l’ordre de + ou – 1/500ème de la surface et/ou d’une classe de précision de 1 à 2centimètres au titre de l’Arrêté Ministériel sur les classe de précision du 16 septembre 2003 (nor :EQU0300864A). En d’autres termes pour une surface d’appartement de 100 m², l’erreur de mesurage deverait se situer entre + 0.20 et -0.20 m².