Obligations réglementaires du propriétaire

Electricité

Obligations du donneur d'ordre

Préalablement à la réalisation du diagnostic :

  • le donneur d'ordre, ou son représentant, informe l'occupant éventuel du logement de la nécessité de la mise hors tension de toute ou partie de l'installation pour la réalisation du diagnostic et de la nécessité pour l'occupant de mettre lui-même hors tension les équipements qui pourraient être sensibles à une mise hors tension (matériels programmables par exemple) qui risqueraient d'être détériorés lors de la remise sous tension (certains matériels électroniques, de chauffage, etc.);
  • le donneur d'ordre, ou son représentant, signale à l'opérateur de diagnostic les parties de l'installation qui ne doivent pas être mises hors tension et les motifs de cette impossibilité (matériel de surveillance médicale, alarmes, etc.).

Amiante

Diagnostic Amiante - Diagnostic Technique Amiante (DTA).

Dans quel cas dois-je effectuer un diagnostic amiante ?

"Pour tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997, un état indiquant la présence ou l'absence d'amiante dans l'immeuble doit être annexé aux promesses et actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l'acquéreur si ce dernier décèle la présence d'amiante dans l'immeuble.
Un diagnostic amiante est sans durée de limite." 

Plomb

Dans quel cas dois-je effectuer un diagnostic plomb ?

Depuis le 25 avril 2006 un nouveau constat appelé CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB (CREP) remplace l'ancien constat ÉTAT DES RISQUES ACCESSIBILITÉ AU PLOMB (ERAP). Il est à annexer au compromis et à l'acte de vente de toute habitation en France dont le permis de construire date d'avant le 1er janvier 1949.Le document est valable 1 an. Toutefois, le vendeur sera dispensé de l’actualiser s’il établit l’absence de plomb dans l’immeuble (ou la présence de plomb à un seuil inférieur à ceux qui sont définis par arrêté 25 avril 2006). Dans ce cas, le constat initial sera joint à chaque mutation. A défaut d’annexion de ce constat, le vendeur devra indemniser l’acquéreur si ce dernier décèle la présence de plomb dans l’immeuble.

Historique de l'intoxication par le plomb des jeunes enfants, appelée saturnisme infantile

Le bâtiment est une source prépondérante de cette intoxication car il a longtemps été un grand consommateur de plomb et de produits dérivés tels que les canalisations ou les peintures à la céruse. En particulier, le plomb contenu dans certaines peintures anciennes peut provoquer des intoxications aiguës ou subaiguës lorsque celles-ci sont ingérées par des enfants parce que dégradées ou libérées à l'occasion de travaux. 

La céruse (hydroxycarbonate de plomb) a été couramment utilisée dans la fabrication des peintures et enduits au XIXème siècle et, malgré des textes réglementaires, jusqu'à la moitié du XXème siècle. Son usage offrait une bonne protection des supports et une bonne tenue des peintures. C'est pourquoi il subsiste aujourd'hui des peintures au plomb dans les logements construits avant 1948, et plus particulièrement avant 1915. Mais ces revêtements peuvent se dégrader avec le temps et l'humidité (fuites, condensation du fait d'une mauvaise isolation et de défauts de ventilation) : les écailles et les poussières dégagées sont alors sources d'intoxication.

Le plomb : une source d'intoxication

L'ingestion ou l'inhalation de plomb est toxique. Elle provoque des troubles réversibles (anémie, troubles digestifs) ou irréversibles (atteinte du système nerveux). Une fois ingéré ou inhalé, le plomb va pénétrer dans l'organisme et se stocker notamment dans l'os d'où il peut être libéré à retardement dans le sang. L'absorption de plomb entraîne...

Recommandations

Une vigilance particulière est nécessaire vis-à-vis des enfants afin de leur éviter de gratter les écailles de peinture et d'en absorber. Il convient de s'assurer également du nettoyage régulier des zones dégradées pour éviter la dissémination des poussières dans les locaux.

Prévention des risques sanitaires

Afin de prévenir les risques sanitaires, ou d'y remédier, il faut tout d'abord identifier les surfaces contaminées. Le plomb des peintures étant indécelable par simple observation, il est nécessaire de procéder à des analyses pour le localiser et déterminer sa concentration. 

Plusieurs types d'analyse peuvent être effectués :

  • à l'aide de bâtonnets réagissant à la présence de plomb (par changement de couleur) qui donnent une indication (sans mesure chiffrée de la concentration).
  • à l'aide des appareils portables à fluorescence X qui donnent des résultats immédiats (exprimée en mg/cm2) et qui permettent de réaliser le nombre de mesures nécessaires.
  • à l'aide d'une analyse en laboratoire, après un prélèvement d'échantillon, qui donne une mesure en mg/g de plomb total ou en mg/g de plomb acido-soluble suivant la technique utilisée.

Recommandations

La présence de revêtements contenant du plomb constitue une information qui doit être portée à la connaissance des occupants et des ouvriers susceptibles de faire des travaux (percement ou ponçage notamment). 

Une vigilance doit être portée à la conservation des revêtements afin d'éviter leur dégradation qui pourraient mettre des poussières ou des écailles contenant du plomb à la portée des enfants. Si des revêtements contenant du plomb sont dégradés et que l'immeuble est occupé, en particulier par des enfants, des mesures doivent nécessairement être prises pour supprimer le risque d'intoxication.

Précautions à prendre et prévention des risques

Afin d'éviter la dissémination de poussières ou d'écailles, les occupants et les ouvriers du bâtiment devront prendre des précautions lorsque des travaux seront exécutés. En attendant la réalisation de travaux, un nettoyage humide fréquent des sols sera réalisé afin de limiter la présence de poussières ou écailles de peintures. 

Il est nécessaire de distinguer deux types d'approche du traitement des risques liés à la peinture au plomb. D'une part, les travaux dits palliatifs et d'autre part, les travaux dits définitifs.

Travaux palliatifs :

Les travaux palliatifs consistent en une intervention localisée aux zones dégradées dans les logements et les parties communes. Ils procurent une protection temporaire des occupants en attendant des travaux définitifs. C'est pourquoi ils ne sont envisagés que dans le cadre d'une intervention d'urgence. Leur exécution impose une surveillance régulière des niveaux de pollution des lieux traités. Ils consistent en général à recouvrir les surfaces dégradées (peintures, toile de verre, papier peint...) ou à les doubler (panneaux en bois ou en plâtre, encapsulage...).

Travaux définitifs :

Les travaux définitifs consistent à résoudre, à long terme, la question des risques liés à la présence de peinture au plomb. Les techniques de suppression des peintures peuvent être envisagées, sous réserve d'assurer une élimination correcte des déchets de chantiers. Sur les supports sains des bâtis régulièrement entretenus, le recouvrement peut procurer une protection satisfaisante, à moyen ou à long terme.

Protection des travailleurs

Lors des travaux de réhabilitation, il y a lieu de prendre toutes les dispositions nécessaires prévues par la loi, notamment par le Code du travail afin de protéger les travailleurs lors des travaux de peinture, surtout pendant la préparation des fonds.

Protection des occupants

Les habitants de l'immeuble doivent être avertis que les travaux génèrent un risque d'exposition au plomb.

Traiter les situations d'urgence

La réglementation prévoit le déclenchement d'un dispositif par étapes lorsqu'il y a signalement (schéma 1). Il existe deux types de signalement :

  • Signalement par le corps médical d'un cas de saturnisme à 150 microgrammes de plomb par litre de sang.
  • Signalement d'un risque d'accessibilité au plomb dans un immeuble ou partie d'immeuble.

Diagnostic

Le diagnostic a pour objectif de déterminer s'il existe un risque d'intoxication pour les mineurs habitant ou fréquentant régulièrement l'immeuble. La méthodologie est définie dans l'arrêté du 12 juillet 1999 (J.O du 31 juillet 1999). Le diagnostic est positif lorsqu'il existe une accessibilité au plomb résultant de la présence de surfaces dégradées avec une concentration de plomb supérieure à 1 mg/cm2 ou à 5 mg/g ou à 1,5 mg/g (suivant la technique de mesure utilisée : XRF, plomb total, plomb acido-soluble).

Information des occupants

Dès qu'un diagnostic est positif, le médecin de la DDASS est informé. Il invite les familles de l'immeuble ayant des enfants mineurs à consulter un médecin.

Définition des travaux

Lorsque le diagnostic est positif, un avis sur les travaux à faire exécuter est demandé soit aux services administratifs compétents, soit à un opérateur agréé. Les travaux à réaliser sont palliatifs. A terme, des travaux définitifs devront être envisagés.

Notification des travaux

Les travaux sont notifiés par l'État aux propriétaires. Dans un délai maximum de 10 jours à compter de la notification, ces derniers doivent faire connaître leur engagement à procéder aux travaux. Ils pourront pour cela bénéficier, sous certaines conditions, d'aides financières (de l'ANAH1, de la PAH2, ou de la SSI3). Sans réponse du propriétaire le Préfet fera d'office exécuter les travaux. Le coût de leur réalisation demeure intégralement à la charge des propriétaires.

Contrôle des travaux

Il comprend une inspection des lieux permettant de vérifier la réalisation des travaux prescrits et une analyse des poussières. La concentration des poussières au sol devra être inférieure à 1000 µg/m2. La méthodologie du contrôle est définie dans l'arrêté du 12 juillet 1999 (JO du 3 août 1999).

Déterminer les zones à risque

La réglementation prévoit également la réalisation d'un état des risques d'accessibilité au plomb lors de ventes d'immeubles d'habitation construits avant 1948 et situés dans une zone à risque (Schéma 2).

Plan des zones à risque

Il appartient au Préfet de cibler les zones à risque, en concertation avec les maires du département. Le plan des zones à risque est fixé par arrêté préfectoral. 

Son élaboration peut être guidée par :

  • les campagnes antérieures de dépistage du saturnisme infantile
  • les mesures de plomb dans les peintures d'un échantillon d'immeubles
  • les données du recensement de l'INSEE (sur-occupation, niveau de confort sanitaire)

Publicité du zonage

La publicité du zonage doit être assurée par un affichage en mairie, une inscription dans deux journaux locaux, une information du Conseil Supérieur du Notariat et de la Chambre départementale des notaires. Elle doit également être assurée par une inscription dans les POS lorsque ceux-ci existent. (article R123-19 du Code de l'urbanisme).

Etat des risques d'accessibilité au plomb

Il a pour objet d'identifier les supports comportant une présence de plomb et d'en évaluer l'état de conservation. Son élaboration comprend trois étapes :

  • un repérage des éléments de construction présentant des peintures à base de plomb
  • une évaluation de l'état de conservation de ces peintures
  • l'état des risques à annexer aux actes de vente doit dater de moins d'un an

Information

Si l'état des risques révèle une présence de revêtement contenant du plomb, une note d'information (conforme à l'arrêté du 12 juillet 1999) doit être remise aux occupants de l'immeuble par le propriétaire. Si l'état des risques révèle une accessibilité, il doit être transmis au Préfet. 

En cas de non respect de ces dispositions, la responsabilité pénale ou civile du propriétaire peut être engagée.

Loi Carrez

La loi carrez protège les acquéreurs de biens achetés en copropriété. Elle ne s'applique donc pas aux acheteurs d'une maison individuelle (y compris lorsqu'elle appartient à un ensemble organisé sous la forme d'association syndicale libre, cet ensemble ne constituant pas une copropriété). 

Si la superficie mentionnée dans l'acte est inexacte, l'acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle à l'erreur de mesure lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, et ce pendant un délai d'un an à compter de la signature de l'acte notarié.

Dans quel cas dois-je communiquer un certificat de mesurage "Loi Carrez" ?

La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie du bien vendu, lorsque celui-ci a été acheté en copropriété. Celle-ci doit être mentionnée dans les promesses de vente ou d'achat et dans tout contrat de vente d'un lot de copropriété quelle qu'en soit la destination : appartements, maisons dans des programmes immobiliers collectifs, bureaux et commerces, à l'exception notamment des caves, garages, emplacements de stationnement et des certains locaux de faible superficie. La superficie concernée est celle des planchers, des locaux clos et couverts, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres (pour la portion de gros œuvre relevant des parties communes). En sont aussi exclus les terrasses et les balcons, même s'ils ont été transformés en loggias. En revanche, les placards, s'ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, peuvent être inclus dans cette surface. 

Si la mention de la superficie est absente de la promesse de vente ou d'achat, ou du compromis, l'acheteur peut demander l'annulation de l'acte notarié constatant la vente. Toutefois, cette action en nullité devient impossible si la mention de la superficie figure dans l'acte notarié de vente, même si elle a été omise dans la promesse ou le compromis de vente. 

 

Si la superficie mentionnée dans l'acte est inexacte, l'acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle à l'erreur de mesure lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, et ce pendant un délai d'un an à compter de la signature de l'acte notarié.

Diagnostic Performance Energétique (DPE)

  • à compter du 01.11.06, par le vendeur, aux candidats acquéreurs d'un bâtiment ou d'une partie du bâtiment ; le diagnostic de performance énergétique devra être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique
  • à compter du 01.07.07, par le bailleur d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment, au locataire ; le diagnostic est annexé à tout nouveau contrat de location aux frais du bailleur.

Lorsqu'il s'agit de la vente ou de la location d'un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur les parties privatives du lot. 

Dans certaines catégories de bâtiments, le propriétaire ou s'il y a lieu le gestionnaire, affiche à l'intention du public le diagnostic de performance énergétique. 

Les résultats indiqués par les étiquettes énergétiques peuvent, chez l'acquéreur comme chez le vendeur, provoquer une certaine inquiétude.

La loi précise que l'acquéreur n'a pas de recours possible à l'encontre du propriétaire du bien sur le contenu du DPE. Dans l'art. L 271-4 du CCH il est indiqué que "l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n'a qu'une valeur informative".

Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques

Cette information sur les risques est obligatoire dans les communes dont la liste est arrêtée par le préfet

Elle concerne les biens situés :

  • dans le périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé ;
  • dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du Code de l'environnement
  • dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit
  • dans une des zones de sismicité Ia, Ib, II ou III (décret du 14.5.91 : art. 4)

LES CONSEILS IMMOEXPERTS

Pour la visite il faut vous prémunir
- de l'acte de propriété du bien à expertiser,
- du règlement de copropriété (au cas échéant),
- du plan(s) si vous en possédez,
- de tout document prouvant la date de permis...
En savoir plus
Ce diagnostic est une obligation d'information.
En revanche, s'il conclut à la présence d'amiante, les travaux de désamiantages doivent être effectués dans les 3 ans.
En cas de vente sans diagnostic amiante, si le nouvel acquéreur décèle de l'amiante après son achet, il peut se retourner contre l'ancien propriétaire du bien.
En savoir plus
à compter de la visite :
- 24 heures pour un mesurage Carrez, un diagnostic amiante (sauf si analyses) et un diagnostic plomb
- 36 heures pour un DPE et un ERNMT
En savoir plus
- Règlement sur place pour une maison ou un appartement
- En fonction du devis pour tout local commercial ou industriel
- 6 mois pour un ERNMT
- 3 ans pour un diagnostic gaz ou électricité
- 10 ans pour le DPE
- ... En savoir plus
Engagements & devoirs :
- Conformité
- Rigueur
- Assurance professionnelle
- Certifications
- ...
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DPE Aix-les-Bains

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